Domande Frequenti per chi vuole acquistare un immobile nel Salento (Puglia)

L’Italia è semplicemente bella!  É una terra di emozioni, colori, contrasti. Le Alpi Settentrionali; i laghi di Como, Garda e Maggiore; le dolci colline della Toscana; gli Appennini che corrono lungo il centro della penisola spaziando sino alle sontuose spiagge dorate della costa del mediterraneo. Maestose architetture, cibo e vino meravigliosi, opere ispirate dall’arte e della musica, classici villaggi collinari.

Negli ultimi anni in particolare, il Salento una zona di fortissimo interesse turistico, diventando una zona perfetta per un investimento immobiliare: il mare e le spiagge incantate di questa regione storica della Puglia stanno velocemente conquistando le preferenze dei viaggiatori nazionali e internazionali.

Il mercato immobiliare italiano

L’Italia sta diventando sempre più popolare anno per anno. Volare in Italia è stato rivoluzionato dall’arrivo di compagnie a basso costo, così, infatti compagnie come Easy jet, Rayan Air, Thompson, per citarne alcune, hanno intensificato il numero delle rotte/linee dal Regno Unito, mentre il costo del viaggio continua a scendere anno dopo anno.

La geografia naturale e la forma allungata della penisola italiana dà al proprietario di casa un facile accesso sia verso le montagne che verso le coste. Si potrà scegliere località montane dove praticare lo sci d’inverno, oppure splendide spiagge nel periodo estivo. Si potranno ammirare pittoreschi ed enigmatici paesi con negozi, immergersi nella migliore arte e musica che il genere umano abbia mai prodotto, ed ancora panorami favolosi, ambienti incontaminati vicino a meraviglie naturali.

La Puglia è una lunga e stretta penisola, in gran parte occupata da pianure e colline. La zona collinare si chiama Le Murge, mentre le pianure sono la Terra di Bari, Terra d'Otranto, Penisola Salentina, il così detto Tavoliere delle Puglie, dove la lunghissima costa è generalmente bassa e con spiagge di sabbia.

La regione è ben fornita di strade, autostrade e ferrovie che collegano il sud al centro e al nord Italia. Possiede due aeroporti internazionali: Bari e Brindisi (attraverso cui si può raggiungere qualsiasi zona in poco più di un'ora, in auto dal aeroporto) tre porti turistico commerciali: Bari, Brindisi e Taranto e infine ha anche suggestivi porti turistici quali Gallipoli, Otranto e Santa Maria di Leuca.

Per muoversi in Puglia con i mezzi pubblici è abbastanza facile, almeno per quanto riguarda le principali città. I treni collegano quasi tutti i luoghi principali, la maggior parte degli altri luoghi sono raggiungibili in autobus o con ferrovia locale (Sud Est), grazie a deliziose e tipiche “littorine” che rendono i percorsi ancor più suggestivi e caratteristici.

Mare, clima mite tutto l'anno e cultura sono i tre fattori che, più degli altri, fanno del Salento una zona perfetta per un investimento immobiliare.  Una casa al mare in Salento rappresenta un'opportunità per chi desidera acquistare una seconda casa in un'area di grande interesse turistico nel nostro Paese.  Così anche l’acquisto di una Pajara (Trullo) così come l’acquisto di una villa o di un terreno su cui costruirla, ad esempio, sono molto richiesti da parte degli investitori, perché garantiscono una rendita media pari al 12%/ annuo.  In alternativa ci sono molte case di città e ville in vendita in Puglia lungo la costa e in graziosi villaggi e città medievali. Infatti, ponendo la condizione che la casa al mare viene utilizzata nel periodo compreso tra maggio e ottobre, negli mesi non utilizzata è possibile affittarla a turisti, ottenendo quindi un ritorno dell'investimento. Inoltre, trattandosi di un territorio che ha ancora tanto da offrire in termini turistici, le cui comunità stanno lavorando per implementare i servizi e l'offerta ricettiva per far fronte al numero sempre crescente di visitatori, investire in una seconda casa in Salento significa scommettere in un futuro ancor più roseo per una terra ricca di opportunità culturali e paesaggistiche.  Questa terra, infatti, non vanta solo un mare come pochi in Italia, ma anche un patrimonio storico invidiato dal mondo.  Le antiche pietre del Salento orientale – questo il titolo di un recente articolo pubblicato dalla prestigiosa rivista “National Geographic”, interamente dedicato a questi tesori nascosti nel Territorio Salentino. Giurdignano, località del Salento, situata a poca distanza da Capo d’Otranto, è un luogo in cui ai meno di 2000 abitanti, si contrappongono molto più di 2000 anni di storia. Una storia che è legata ai dolmen ed ai menhir, di questo che viene definito, giustamente, il Giardino Megalitico d’Italia. Giurdignano si trova nel punto più a Est dell’intera penisola italiana, ed è circondato da olivi e macchia mediterranea, ognuno con le sue fragranze ed i suoi profumi, oltre che dalla presenza di queste strutture megalitiche.

ll Salento ha uno sviluppo costiero altamente suggestivo e incantevole. L’afflusso di turisti in Puglia è legata alle caratteristiche località balneari lungo le coste dell'Adriatico e dello Ionio. La maggior parte delle spiagge sono ampie e sabbiose, lasciando il posto a belle calette rocciose, alcune con magnifiche grotte marine, sulla costa Adriatica.

Tra le località balneari più rinomate della costa ionica salentina, Pescoluse è una delle marine di Salve (insieme a Torre Pali, Posto Vecchio e Lido Marini) che occupa indubbiamente un posto di rilievo. Distante da Gallipoli 35 chilometri e da Santa Maria di Leuca circa 15 chilometri, Pescoluse ha ottenuto dal 2007 ad oggi anche l’ambito riconoscimento della Bandiera Blu Insieme alle marine “sorelle”. Le Pescoluse è rinomata per le acque cristalline che fanno da specchio alla sabbia bianchissima e finissima, con diverse dune, ed offre anche dei deliziosi tramonti degni di essere immortalati nelle fotografie.  Oltre alla Bandiera Blu, Pescoluse ha ottenuto nel 2013 e nel 2016 la Bandiera Verde, attribuitale come spiaggia ideale per le vacanze dei bambini, scelta tra varie località da una giuria di pediatri, 1000 circa, che hanno partecipato a questa selezione.  La sabbia per costruire castelli, da soli o con i genitori, l’acqua bassa e pulitissima e la grande presenza di attrezzature per il gioco, di punti di ristoro quali gelaterie e pizzerie, ma anche la presenza di bagnini, che si occupano a tempo pieno della sicurezza dei bambini, ma anche di quella dei grandi, hanno fatto sì che Pescoluse ricevesse anche questo ambito premio. Per chi lo desidera è possibile acquistare anche delle ville vista mare o nelle immediate campagne, godere della sabbia finissima e dell’acqua "cristallina" sia presso spiagge attrezzate che spiagge libere.

La costa occidentale

Già da Ugento, il paesaggio cambia sensibilmente. Basse scogliere e distese di sabbia; terra rossa, uliveti e vigneti entrano alla vista intervallate da torri cinquecentesche e da spiagge attrezzate con strutture ricettive e villaggi turistici. Storie di barbaresche incursioni danno ogni luogo il suo nome: Torre Marchiello (Castrignano del Capo), Torre Vado (Morciano di Leuca), Torre Pali (Salve), Torre Mozza e Torre San Giovanni (Ugento), Torre Suda (Racale), stabilimenti balneari e anche centri di turismo invernale, che sono riusciti a coniugare le bellezze naturali con le emergenze storiche e culturali locali, rendendo questa parte della penisola una società turistica formidabile in grado di fornire informazioni di interesse e in zona durante tutto l'anno. Di particolare interesse per i naturalisti in questa parte della costa, i bacini di Ugento, che rappresentano un'altra straordinaria riserva naturale, zona umida caratterizzata dall'habitat palustre di giunchi e canne (che vengono utilizzati in una delle attività più tipiche del Salento) e che è anche un transito di splendidi uccelli come i cigni reali.

Il contratto preliminare serve a:

• impegnare reciprocamente le parti (cd. promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere e ad acquistare un immobile e quindi a
• impegnare le parti a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

È necessario che il contratto preliminare sia adeguatamente redatto per evitare di incorrere nel caso del cd. preliminare improprio (ad esempio erroneamente si scrive “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” invece di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”) che comporta il trasferimento immediato della proprietà, indipendentemente dal pagamento del prezzo, della consegna dell’immobile ecc.

Il contratto preliminare per essere valido deve:

• riportare la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare
• essere redatto in forma scritta
• descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica)
• prevedere il prezzo della vendita.

All’avvio delle trattative il proprietario-venditore deve rendere disponibile l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime.

Nel contratto preliminare possono essere inserite ulteriori elementi, le cd. clausole "accessorie" (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe. Le principali e più frequenti sono:

1. il termine per la stipula del contratto definitivo. Il termine può essere semplice o essenziale; nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante. Nel caso di termine "essenziale" qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;
2. la caparra. Si distingue l’acconto prezzo e la caparra confirmatoria; nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo; nel caso di caparra confirmatoria se tutto procede regolarmente la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo.
   Nel caso in cui una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi si pongono due alternative: o la parte “buona” (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte “cattiva” gliene restituisca il doppio, mentre se la parte “buona” è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla.
3. la penale: con questa clausola le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

La legge prevede la possibilità (non un obbligo) di trascrivere il contratto preliminare nei Registri immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, ecc.).

Per la trascrizioni è necessario che il contratto preliminare sia redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Una volta effettuata la trascrizione non avranno effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti, eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Si attua il cd. "effetto prenotativo", ossia quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.

Sono previste due possibili soluzioni:

1. la parte "buona" (quella che vuole concludere il contratto definitivo) può agire per il c.d. adempimento coattivo per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. A tal fine è necessario "offrire" all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare. In aggiunta può anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni.
2. la parte "buona" può chiedere la risoluzione del contratto per ottenere una sentenza di scioglimento dal contratto; in aggiunta è possibile chiedere la restituzione di quanto versato o la restituzione dell’immobile consegnato e il risarcimento del danno. Nel caso in cui sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta).

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate entro 20 gg. dalla firma del preliminare, o entro 30 gg. se il contratto è firmato con atto notarile

le principali imposte da versare sono:

• l’imposta di registro in misura fissa (€ 168,00; € 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014)
• l’imposta proporzionale pari allo 0,50 della caparra
• l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta a imposta di registro (nel caso di acquisto da privati).

Le imposte pagate in relazione alla caparra e agli eventuali acconti saranno portati in deduzione dall'imposta di registro dovuta in sede di stipula del rogito definitivo, salvo che la vendita non sia soggetta ad IVA.

Sull’acquisto della prima casa è dovuta sul prezzo di vendita

1. se si acquista da una impresa (ad es.: il costruttore)
   • l’IVA al 4%
   • l’imposta ipotecaria in misura fissa di 168,00 euro (€ 200,00 dal 1° gennaio 2014)
   • l’imposta catastale in misura fissa di 168,00 euro (€ 200,00 dal 1° gennaio 2014)
2. se si acquista da un proprietario privato
   • l’imposta di registro al 3% (2% dal 1° gennaio 2014) (l’acquirente – a determinate condizioni e opportunamente consultato il notaio – può chiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, a prescindere dal prezzo pattuito, cd. meccanismo del prezzo/valore)
   • l’imposta ipotecaria in misura fissa di 168,00 euro (€ 50,00 dal 1° gennaio 2014)
   • l’imposta catastale in misura fissa di 168,00 euro (€ 50,00 dal 1° gennaio 2014)

Le pertinenze della prima casa (box, cantine, tettorie, posto auto) fruiscono delle stesse agevolazioni, con il limite di una pertinenza per ogni categoria (ad es.: box).

Se per l’acquisto della prima casa ci si è avvalsi di una agenzia immobiliare è prevista la detrazione ai fini Irpef (nella misura del 19%) dei compensi corrisposti alla agenzia per un importo non superiore a 1.000 euro; in pratica si riconosce una detrazione massima del 19% di 1.000 euro = 190,00 euro che andrà ripartita in ragione della percentuale di proprietà in caso di acquisto tra più proprietari (ad es. i coniugi).

Chi acquista la prima casa può fruire delle agevolazioni a condizione che:

• non sia proprietario, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
• non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
• non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni;
• l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
• l’immobile acquistato non sia considerato "di lusso".

• Per una valutazione del contenuto del contratto: notaio o avvocato
• Per le azioni giudiziali (es: risoluzione del contratto, risarcimento del danno ecc.): avvocato
• Per verificare le caratteristiche dell’immobile oggetto di acquisto: geometra, ingegnere, architetto.
• Per la stipulazione dell’atto e per l’applicazione delle imposte ridotte: notaio.

Con l’approvazione del Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 il nostro ordinamento si è dotato di un importante strumento di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire. Perché si è sentita la necessità di questa disciplina? Perché si era constatato che in tanti, troppi casi gli acquirenti di immobili "su carta" (immobili non ancora costruiti e che esistono, per l’appunto, solo sulla “carta”) si venivano a trovare in serissime difficoltà qualora il venditore-costruttore, che aveva certamente ricevuto congrue caparre o acconti sul prezzo al momento della stipula del preliminare, o non vendeva l’immobile costruito, o non lo terminava, oppure si veniva a trovare in una situazione "di crisi" (pignoramenti, fallimento, concordato preventivo, ecc.) tale da vanificare l’acquisto e da rendere sostanzialmente irrecuperabili le somme pagate dall’aspirante acquirente. Tali forme di ingiustizia hanno così indotto il legislatore ad approvare la legge in questione, che, nonostante molteplici aspetti problematici, ha introdotto nel nostro ordinamento importanti strumenti di tutela per l’acquirente di immobili da costruire; quest’ultimo, inoltre, non può rinunciare alle tutele previste.

La legge ha un ben specifico ambito di applicazione, gli immobili da costruire: cosa sono? La legge definisce questi immobili come quelli per i quali sia già stato richiesto (si badi bene, richiesto e non necessariamente concesso) il permesso di costruire, che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata essendo in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Cosa significa tutto ciò? In primo luogo, va detto che il permesso di costruire è quel fondamentale titolo che consente al richiedente di poter edificare, rilasciato dal Comune competente per territorio a seguito di un articolato iter amministrativo. Il certificato di agibilità è poi quell’attestazione, rilasciata anch’essa dal Comune competente, che accerta che l’immobile e i suoi impianti godono delle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge e dai regolamenti locali. Pertanto, per poter invocare le tutele previste dalla legge, è necessario che l’immobile da costruire si trovi "in mezzo" a questi due momenti, quello in cui viene richiesto il permesso e quello nel quale viene rilasciato il certificato di agibilità; bisogna quindi stare bene attenti quando si compra un immobile “su carta”: se per esso non è ancora stato richiesto il permesso di costruire (e quindi v’è sostanzialmente solo un idea, seppur specifica, di quello che si intende realizzare) oppure è già stato rilasciato il certificato di agibilità (e quindi l’immobile è già in condizioni di essere abitato e deve, pertanto, ritenersi "ultimato", perlomeno civilisticamente) non si potrà pretendere l’applicazione della legge e invocare le tutele da essa previste.

La legge prevede dei ben precisi destinatari: non tutti gli acquirenti possono essere "utenti" di questa disciplina, ma solo quelli che siano persone fisiche (e non, quindi, società o associazioni o altre persone c.d. giuridiche). Più precisamente, l’ "acquirente" ai fini della legge è quella persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire o che abbia stipulato qualsiasi altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, o, ancora, colui che, socio o non socio, abbia concordato con una cooperativa edilizia l’assegnazione in proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. La definizione di legge non è semplice, ma cercheremo di chiarirla: in buona sostanza, è acquirente colui che abbia stipulato un contratto, sia esso un preliminare o di altro genere, che abbia come effetto quello di impegnare le parti ad un futuro trasferimento della proprietà di un immobile da costruire. L’individuazione degli "altri" contratti è questione tecnica di una certa complessità che non può essere trattata in questa sede; qualora un "acquirente" si dovesse trovare di fronte ad un contratto "particolare" sarà opportuno che si rivolga ad un avvocato, che valuterà la pertinenza dello stesso con la legge in questione.

Ma anche chi vende non è un soggetto qualunque: egli deve essere un "costruttore", che viene definito dalla legge come l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Anche qui la definizione non è semplice; basterà dire che costruttore è sempre colui che "professionalmente" svolge questa attività (imprenditore) oppure una cooperativa edilizia e che stipuli un contratto del tipo sopra richiamato; non è quindi costruttore il privato. Attenzione: è costruttore anche colui che, sempre essendo imprenditore, si impegna a vendere l’immobile pur affidando a terzi appaltatori la materiale realizzazione dell’immobile stesso.

La disciplina in materia stabilisce regole ben specifiche in ordine al contenuto del contratto preliminare di compravendita o comunque del contratto che impegna alla vendita futura dell’immobile da costruire; il contenuto del contratto è previsto nell’art. 6 del Decreto Legislativo, che contiene una lunga elencazione che non è questa la sede per commentare integralmente; basterà dire che tale norma, proprio perché è diretta a tutelare l'acquirente, impone che i c.d. elementi essenziali del contratto siano assai specifici: l'oggetto del contratto, ovverosia il bene immobile, deve essere descritto con particolare cura e dovizia di particolari, sia con riguardo ai dati catastali e edilizi (estremi del permesso di costruire o della richiesta di permesso) sia con riguardo alle caratteristiche tecniche della costruzione (con obbligo di allegare il capitolato di appalto e le tavole di progetto), sia infine con riguardo agli eventuali "gravami" pregiudizievoli, quali, principalmente, le ipoteche; il prezzo deve essere determinato e devono essere indicate eventuali caparre o acconti versati o da versare, mentre le modalità di pagamento dovranno essere "tracciabili" (bonifici, assegni, ecc.). Anche gli elementi c.d. accessori devono essere ben precisati: il termine per la consegna dell'opera finita va specificato, e va altresì indicato chi sia il soggetto che eventualmente è stato o sarà incaricato di eseguire la costruzione (appaltatore). Infine, è rigorosamente necessario indicare gli estremi della fideiussione che il costruttore deve consegnare, a pena di nullità, all'acquirente ai sensi dell'art. 2 del Decreto, fideiussione che, come vedremo nel prossimo paragrafo, costituisce una delle novità più importanti della disciplina in questione.

Abbiamo detto che il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 ha introdotto importanti strumenti di tutela a favore dell'acquirente; ma quali sono questi strumenti?

Forse il più importante e certamente il più noto è la fideiussione che, ai sensi dell'art. 2, il costruttore è tenuto ad attivare e a consegnare all'acquirente al momento della stipula del contratto. Innanzitutto va chiarito cosa sia una fideiussione: si tratta di uno strumento di garanzia c.d. "personale" (in contrapposizione con le garanzie c.d. "reali", quali il pegno o l'ipoteca, nelle quali è la cosa - o res - a costituire la garanzia) in virtù del quale un soggetto si obbliga a pagare un debito di un terzo qualora quest'ultimo non vi provveda o anche a prescindere da ciò (garanzia a prima richiesta). Orbene, per gli immobili da costruire il nostro legislatore ha imposto al costruttore di procurare e consegnare all'acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare o del contratto che comunque impegna al futuro trasferimento, una fideiussione che garantisca all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell'acquisto dell'immobile nel caso in cui l'imprenditore si venga a trovare in una "situazione di crisi". È bene chiarire il significato di tutto ciò: come abbiamo già sottolineato sopra, uno dei problemi più importanti che la legge in parola voleva risolvere era quello degli acquirenti di immobili da costruire che, spesso, si trovavano ad avere anticipato consistenti somme al costruttore e che, a fronte dell'eventuale fallimento o comunque delle difficoltà dell'imprenditore, non riuscivano ad ottenere il trasferimento dell'immobile e nemmeno la restituzione delle somme pagate, perché, nella gran parte dei casi, tutte le proprietà del costruttore erano state ipotecate a favore delle banche, non restando nulla o molto poco per la restituzione degli anticipi e/o delle caparre. Ecco che, pertanto, si rendeva necessario fornire delle garanzie agli acquirenti, ed è stata quindi creata la fideiussione per il caso di "situazione di crisi": tale situazione si ha ogniqualvolta il costruttore subisca un pignoramento che riguardi l'immobile in corso di costruzione o il terreno su cui verrà costruito (procedura esecutiva destinata a far alienare forzatamente degli immobili per destinare il ricavato ai creditori), ovvero fallisca o venga richiesto un concordato preventivo o altra procedura concorsuale (procedure che sanciscono in generale una sostanziale condizione di insolvenza, ovvero di incapacità a pagare normalmente i propri debiti). A fronte di tali situazioni (e, si badi bene, solo di queste) l'acquirente può sciogliersi dal contratto stipulato e chiedere la restituzione di quanto pagato a titolo di caparra e di acconti. Ma chi dovrà fare ciò? Ovviamente il fideiussore, ovverosia il terzo che ha prestato la garanzia personale, terzo che dovrà essere, come prevede la legge, una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario iscritto a un determinato elenco speciale. È particolarmente importante in questi casi assicurarsi che il soggetto che presta la fideiussione sia affidabile e solvibile. L’importanza della consegna della fideiussione è evidente se si considera che la sua assenza comporta la nullità del contratto (il contratto è invalido e non potrà avere alcun effetto) relativo al trasferimento dell’immobile da costruire; si tratta peraltro di nullità c.d. relativa, che può cioè essere fatta valere solo dall’acquirente, e quindi il costruttore non potrà profittare di una mancanza che è a lui imputabile. La fideiussione deve poi contenere la rinuncia al beneficio di escussione, ovverosia deve essere azionabile immediatamente senza dover passare da una preventiva richiesta al costruttore, e l’eventuale mancato pagamento del premio non ha alcun effetto per l’acquirente.

La legge non si limita a tutelare l’acquirente per il caso di situazione di crisi, ma ha predisposto altri mezzi di tutela per le difficoltà che possono sorgere dopo la vendita.

In primo luogo, il legislatore impone al costruttore di consegnare, al momento della stipula del contratto definitivo con il quale avviene il trasferimento della proprietà (o la costituzione di altro diritto reale di godimento) dell’immobile oramai costruito, una polizza assicurativa (volgarmente denominata anche postuma decennale) che garantisca l’acquirente contro le ipotesi di rovina, pericolo di rovina e, in generale, di gravi difetti dell’immobile (tutti i casi previsti dall’art. 1669 c.c., ovverosia la garanzia per la rovina e difetti di cose immobili). Perché questa imposizione? Il motivo deriva dal fatto che, spesso, i c.d. costruttori, tante volte costituiti in forma di società di capitali, una volta terminata l’opera, scioglievano le società stesse che venivano poi cancellate dal Registro delle Imprese; accadeva pertanto che gli acquirenti che scoprivano l’esistenza di gravi difetti e che avrebbero potuto invocare la tutela di cui all’art. 1669 c.c., non riuscivano a farlo perché... non esisteva più nessuno da citare in giudizio! Ecco che, pertanto, si è deciso di imporre al costruttore di prestare una polizza assicurativa che copra il rischio di gravi difetti dell’immobile per una durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori e quindi risarcisca l’acquirente dei danni che dovesse subire a causa di tali difetti, anche se tali danni dovessero essere provocati a terzi (tecnicamente si tratta di una polizza sulla responsabilità civile del costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. a favore dell’acquirente).

Altro strumento di notevole importanza è l’esenzione dall’azione revocatoria fallimentare: di cosa si tratta? Quando una società fallisce, il curatore del fallimento (ovverosia il soggetto che nella sostanza gestisce tutte le fasi della procedura fallimentare dopo la sentenza di fallimento) ha la possibilità di "revocare", ovverosia di rendere "inefficaci" o privi di effetti rispetto al fallimento gli atti con i quali il fallito, entro certi termini temporali prima della dichiarazione di fallimento, ha disposto dei suoi beni: può trattarsi di pagamenti, di vendite, ecc. Per il fallimento è uno strumento importante perché permette di recuperare fondi da utilizzare per il pagamento dei creditori. La vendita di un immobile, se avviene nei tempi previsti dalla legge fallimentare, è certamente un atto (di disposizione) che può subire la mannaia della revocatoria; l’effetto per l’acquirente è particolarmente grave, visto che lo stesso è sostanzialmente privato del bene acquistato, che viene restituito al curatore, e, per ottenere la restituzione del prezzo, dovrà “insinuarsi” (ovverosia formulare una domanda di pagamento del proprio credito) nel passivo fallimentare partecipando con tutti gli altri creditori alla ripartizione dell’attivo fallimentare (ovverosia del ricavato della vendita di tutti i beni del fallito). Ecco che la legge ha sancito che se l’acquisto ha riguardato un immobile da costruire (e poi costruito) per il quale l’acquirente si sia impegnato ad adibirlo a residenza propria, o del proprio coniuge o dei propri parenti o affini entro il terzo grado, e il prezzo di vendita sia "giusto" al momento della stipula del preliminare, allora non è possibile per il curatore esercitare l’azione revocatoria.

• atti di ordinaria amministrazione: sono quegli atti che tendono unicamente a gestire un complesso patrimoniale senza intaccarne la consistenza.
• atti di straordinaria amministrazione: sono quegli atti che incidono sul patrimonio della persona come ad esempio vendita o acquisto di beni immobili o di beni mobili di valore, accettazione di eredità ecc.
• atto notorio: è una dichiarazione sottoscritta dal cittadino per comprovare stati - es: celibe/nubile - fatti e qualità personali dei quali ha diretta conoscenza.
• atto pubblico: è l’atto redatto davanti ad un pubblico ufficiale (quale ad es. un notaio).
• capacità di agire: capacità - che si acquista con la maggiore età – di porre in essere validamente atti idonei ad incidere sulle situazioni giuridiche di cui si è titolari, ad es. acquisto o donazione di una casa.
• caparra confirmatoria: è la somma di denaro che il promissario acquirente versa alla promittente venditrice al momento della conclusione del contratto preliminare di compravendita, a conferma della serietà dell’impegno delle parti.
• domicilio: è il luogo in cui la persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi (il luogo dove lavora).
• dimora: è il luogo dove la persona svolge un'attività privata, anche se solo temporaneamente, come lo studio, un'attività culturale o di svago, un'attività professionale, artigianale o commerciale.
• fideiussione: è l’atto con il quale una banca, una assicurazione o un intermediario finanziario, garantisce l’adempimento dell’obbligazione del debitore nei confronti del creditore.
• garanzia per evizione: è la dichiarazione del venditore che sul bene venduto non gravano sui beni diritti di terzi o che i terzi possono vantare.
• ipoteca: ha ad oggetto immobili e beni mobili registrati – es.: l’auto - che sono dati come garanzia di un debito.
• residenza: è il luogo in cui la persona ha la dimora abituale (il luogo dove risiede abitualmente).
• penale: è la prestazione (di solito, il versamento di una somma di denaro) cui è tenuta una delle parti del contratto in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento.
• pignoramento: è il vincolo imposto a determinati beni mobili o immobili per il soddisfacimento di un credito.
• registri immobiliari: sono i libri nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti; sono consultabili presso l’Agenzia del territorio dove si trova l’immobile.
• scrittura privata autenticata: è quella resa davanti ad un pubblico ufficiale (es.: notaio) che attesta l’identità della persona che sottoscrive.